Américain : pourquoi le prêt immobilier est difficile en France ?
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Dans le cadre de la lutte contre l’évasion fiscale, les États-Unis ont adopté la FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act). C’était en 2010. Cette réglementation n’est mise en vigueur que depuis le 1er juillet 2014. Elle concerne principalement les contribuables américains y compris ceux qui résident en France et souhaitent y acheter leur résidence principale.
Certains Américains acquièrent effectivement des actifs financiers en dehors de leur pays pour échapper au fisc américain.
Pourquoi les banques sont aussi réticentes envers les « clients américains » ?
En application de la FATCA, ces organismes financiers français ont l’obligation de recenser leurs clients américains (US Person). Ils doivent ensuite communiquer leurs noms et toutes les informations fiscales les concernant auprès de l’autorité fiscale américaine, c’est-à-dire l’IRS. À défaut, ils risquent des sanctions pécuniaires.
Ce processus permet au fisc américain de comparer les déclarations fiscales individuelles réalisées par ses contribuables. Dans l’optique de renforcer la lutte contre l’évasion fiscale et la fraude, les États-Unis ont signé des accords intergouvernementaux avec plus de 100 pays.
Ces accords ont pour objectif de faire appliquer la FATCA dans les pays signataires. Ces derniers comprennent plusieurs pays européens, dont la France. Les pays signataires de ces accords s’engagent à procéder à des échanges automatiques d’informations fiscales.
Les organismes financiers se trouvent alors obligés de se plier à cette réglementation. L’inobservation de cette obligation fiscale entraîne des sanctions financières très sévères à l’encontre de l’organisme concerné. Elles se manifestent par une retenue d’impôt de 30 % sur les flux de source américaine, ce qui peut avoir un impact néfaste sur les finances dudit organisme.
Ce dispositif fiscal possède un caractère extraterritorial. Cela implique qu’il demeure applicable même en dehors du territoire américain. Il s’applique à divers organismes financiers comme les banques, les gestionnaires d’actifs et les compagnies d’assurance-vie.
Qui est considéré comme une « US person » par les banques ?
Les « US person » doivent respecter les règlementations fiscales américaines. L’autorité fiscale américaine peut accéder à leurs données bancaires dès lors que leurs actifs dans les organismes financiers français s’élèvent à plus de 500 000 dollars.
Selon la législation fiscale américaine, les « US Person » comprennent :
- tous les citoyens des États-Unis.
- tout individu qui réside légalement aux USA.
- tous les individus qui possèdent une résidence permanente aux USA.
Les citoyens américains concernent toutes les personnes nées aux États-Unis et qui n’ont pas renoncé à leur citoyenneté américaine. Ils comprennent aussi bien les individus qui résident aux États-Unis que ceux qui se sont expatriés à l’étranger comme en France, par exemple.
Comment optimiser son dossier de demande de prêt immobilier quand on est américain ?
Le fait d’être marié(e) ou pacs(e) à un (une) Français(e) peut ainsi booster votre profil emprunteur et faciliter votre demande de prêt. Par ailleurs, vous devez présenter une carte de séjour de moins de 4 ans. Idéalement, privilégiez les cartes de séjour avec une date d’expiration plus longue. L’acquisition d’un bien immobilier est un investissement qui se projette sur le long terme.
Les banques n’apprécient pas non plus les emprunteurs en cours de naturalisation. Il en est de même pour ceux dont la carte de séjour est en cours de renouvellement. Si vous êtes dans l’un de ces cas, il s’avère judicieux de reporter votre projet de souscrire à un prêt immobilier pour assurer le succès de votre demande.
En outre, vous devez vous soumettre aux conditions générales imposées par les organismes de prêt comme :
- Le strict respect du taux d’endettement à 35 %.
- la présentation d’un compte bancaire sain et bien tenu.
- la disposition d’une source de revenus stables et réguliers.
- la présentation d’un contrat professionnel stable…
Les banques privilégient également les emprunteurs capables de présenter un apport personnel élevé. En principe, le montant de l’apport peut varier entre 10 et 20 % de la valeur totale de l’immobilier. Outre la présentation d’un apport important, vous pouvez également prendre en charge les frais de notaire et la prime d’assurance.
Par ailleurs, les banques peuvent demander une contrepartie supplémentaire sous forme de nantissement. Cela signifie que la banque va bloquer sur un compte une somme liée au total de l’emprunt (pouvant aller jusqu’à 24 mensualités).
Découvrez le portrait de Quentin et Fidji, fraichement propriétaires à Paris. Fidji est Franco-Américaine et grâce à leur Courtier Pretto ils ont réussi à obtenir un prêt immobilier :
Le demandeur de crédit immobilier doit se plier aux conditions d’octroi de prêt de son pays de résidence (tel est le cas pour les « US person »).
Questions - Réponses
Pourquoi le prêt immobilier est compliqué en France pour les Américains ?
La France et les États-Unis ont signé un accord intergouvernemental qui oblige les institutions financières françaises à se plier aux obligations de la FATCA. Ces deniers doivent ainsi communiquer les informations bancaires et financières de leurs clients américains auprès de l’administration fiscale américaine.
À défaut, ils risquent de faire l’objet de sanctions pécuniaires sévères qui peuvent entraîner la faillite de leurs établissements.
Comment optimiser mon dossier en tant qu’Américain pour mon prêt ?
Respecter les conditions d’octroi de prêt immobilier classiques ne suffit pas pour optimiser la demande de crédit d’un Américain. Vous devez présenter une carte de séjour récente (moins de 4 ans). Vous pouvez également vous marier ou conclure un PACS avec un ou une français(e). Idéalement, présentez un apport personnel très élevé.
