Indemnités de retard dans le cas d’un logement neuf

C’est le cauchemar de toute personne qui achète un logement neuf : le chantier prend du retard et la livraison du bien se trouve ajournée. Vos plans tombent à l’eau et vous devez différer votre installation ou bien l’arrivée du locataire au sein du bien.

Vous n’êtes peut-être pas sans savoir que des dispositifs vous protègent et que vous pouvez, au-delà de 30 jours de retard et dans certains cas, demander une indemnité. Cependant, il est important que vous puissiez facilement identifier les cas dans lesquels vous pouvez demander une indemnité.

Comment vous protéger en cas de retard de livraison ?

Il n’est jamais très agréable de se projeter sur un mauvais déroulé des travaux et une livraison retardée. Pour autant, il est essentiel d’anticiper au mieux les pépins pour optimiser votre protection.

Les clauses excluant les indemnités doivent être listées dans le contrat de vente

Certains cas de figure peuvent exclure le versement d’indemnités : en effet, le promoteur n’est pas l’unique responsable de la tenue des délais. Dans ce cadre, les clauses excluant le versement d’indemnités doivent être précisées dans le contrat de vente.

Voici les clauses qui peuvent exclure le versement d’indemnités :

Difficultés météorologiques qui ont retardé la conduite du chantier (pluie, vent, intempéries)
Retard pris par des acteurs autres que le promoteur immobilier sur des travaux de voirie ou de raccordement au réseau, par exemple
Actes de malveillances réalisés sur le chantier (vol, endommagement de certains outils)
Accident sur le chantier
Découverte d’une pollution
Grève dans le secteur du bâtiment affectant le chantier
Impossibilité, pour l’un des prestataires, d’honorer ses engagements à l’égard du promoteur.

A noter

Si votre promoteur peut légitimement invoquer l’une de ces raisons, il doit néanmoins fournir des preuves attestant de la difficulté rencontrée et de son impact sur la réalisation du chantier. En cas de désaccord avec votre promoteur, vous pourrez tout à fait faire appel à un expert pour étudier les justificatifs fournis.

Nos conseils pour anticiper le retard

Tout d’abord, il est essentiel d’avoir en tête que le versement d’indemnités de retard n’est malheureusement pas obligatoire : il est donc essentiel que des clauses dédiées soient insérées dans le contrat de vente. A minima, les éléments à intégrer sont le délai de livraison et le montant des indemnités envisagées. Vous devrez sans doute faire preuve de persuasion auprès du promoteur, qui essaiera de protéger ses arrières.

Afin de vous prémunir contre tout retard, le contrat de vente doit être le plus explicite possible quant à la date de livraison du bien. En effet, il est possible que le promoteur indique une date assez vague telle qu’un trimestre de livraison : il est important d’obtenir une date impérative.

Attention

Si vous achetez en VEFA, l’acte de réservation du bien doit lui aussi intégrer une date de livraison. Celle-ci doit être concordante avec celle qui figure dans l’acte de vente, sous peine d’annuler la transaction.

Enfin, élément pratique, prévoyez un temps de battement entre la livraison prévue de votre bien et votre installation effective. Il n’est jamais très agréable de devoir déplacer la venue des déménageurs ou de reporter son préavis.

Comment demander vos indemnités ?

Les étapes pour déclarer les pénalités de retard

Dans un premier temps, il est nécessaire d’échanger avec votre promoteur immobilier pour avoir une vue complète de la situation et définir si le versement d’indemnités est prévu par les contrats ou non. Par ailleurs, une nouvelle date de livraison devra être demandée.

Si le retard dépasse les 30 jours par rapport à la date initiale, rassemblez l’ensemble des documents qui pourront étayer votre demande d’indemnités.

Vous devrez par la suite envoyer une lettre de mise en demeure par recommandé avec accusé de réception.

Exemple

[Prénom, Nom Adresse]
[Prénom, Nom de votre interlocuteur Adresse]
[Date]
Objet : Lettre de mise en demeure
Madame, Monsieur,
Le contrat signé le [insérer date] prévoit la livraison d’un logement sur plan le XX/XX/20XX selon les conditions suivantes [renseigner les conditions].
Par la présente, je constate que le bien n’a pas été livré à la date escomptée. Je vous mets ainsi en demeure de procéder à la livraison sous un délai de X jours.
Je vous prie d’agréer mes respectueuses salutations.
[Signature]

Si vous ne recevez pas de réponse de la part du promoteur dans les 30 jours, il vous est possible de faire constater le retard de livraison par un huissier et d’entamer une démarche pour réclamer des indemnités relatives au retard de livraison.

Comment calculer ses indemnités de retard

Le calcul des indemnités de retard porte sur le nombre de jours de retard de livraison, à compter du délai de 30 jours post date de livraison. Le code de la construction de l’habitation prévoit un montant minimum d’indemnité par jour : 1/3000ème du prix de livraison du bien multiplié par le nombre de jours de retard.

Exemple

M. Dupont devait se faire livrer son appartement le 1 janvier 2022. Le bien a été acheté en VEFA pour un montant de 200 000 euros. Le promoteur a eu 140 jours de retard sur la livraison du bien.
Le calcul des indemnités porte sur les 110 jours dépassant les 30 jours légaux autorisés. Le montant de l’indemnité journalière sera de 1/3 000 x 200 000 soit 66,7 euros par jour. Le montant total de l’indemnité versée sera donc, au minimum, de 110x66,7 soit 7 337 euros.

Que se passe-t-il si le promoteur abandonne le chantier ?

En cas d’abandon du chantier par le promoteur immobilier, vous pouvez tout à fait bénéficier d’une indemnité. En effet, le promoteur peut s’être engagé via la garantie financière d’achèvement, mentionnée dans l’acte de vente. Si vous êtes passé par une VEFA, la garantie est dite “extrinsèque” : le garant du promoteur s’engage alors à terminer les travaux. Si la garantie est intrinsèque, il faut vous adresser au promoteur ou au constructeur en invoquant la garantie financière d’achèvement du promoteur. Ce dernier devra financer la finalisation des travaux.

Enfin, si le chantier est annulé, la garantie de remboursement du promoteur vous permet de récupérer les fonds déjà investis dans le projet.

En Bref

Veillez à ce que les clauses relatives à une indemnité en cas de retard des travaux soient bien incluses dans le contrat
Le montant de l’indemnité est de 1/3000ème du prix d’achat de votre bien par jour de retard
Assurez-vous que vous entrez bien dans le cadre des clauses prévues pour l'indemnisation d’un retard

Mis à jour le 15 mai 2023

Sarah

Experte en crédit immobilier

Spécialisée dans le crédit immobilier depuis quelques années, Sarah est aujourd'hui en charge d'une équipe d'experts crédit. Elle accompagne notamment les non résidents dans leur recherche de financement.

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LORRIAUX, le 3 mai 2024

Bonjour,
En cas d'abandon du projet de construction d'un immeuble pour cause d'insuffisance d'acquéreur, est il possible de demander au promoteur une indemnité compensatrice.

Cordialement

La réponse de Pretto

Bonjour,

En cas d'abandon d'un projet de construction d'un immeuble pour cause d'insuffisance d'acquéreurs, la possibilité d'obtenir une indemnité compensatrice auprès du promoteur dépend de plusieurs facteurs et de la situation contractuelle spécifique.

Analyse du contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) :

Clauses précises : Il est crucial d'examiner attentivement les clauses du contrat de VEFA. Certaines clauses peuvent prévoir des dispositions spécifiques en cas d'annulation du projet, incluant ou excluant la possibilité d'une indemnité compensatrice.

Résolution du contrat : Si le contrat prévoit une clause de résolution en cas d'insuffisance d'acquéreurs, les conditions de cette résolution doivent être analysées. Cette clause peut déterminer les parties responsables de la rupture du contrat et les conséquences financières.

Dommages-intérêts : Il est également important de vérifier si le contrat prévoit la possibilité de réclamer des dommages-intérêts en cas d'annulation du projet.

Jurisprudence en matière d'indemnisation :

Cour de cassation : La Cour de cassation a établi une jurisprudence reconnaissant le droit à une indemnité compensatrice pour les acquéreurs en cas d'annulation d'un projet de VEFA, lorsque l'insuffisance d'acquéreurs n'est pas imputable à ces derniers.

Critères d'appréciation : Les juges prennent en compte divers critères pour déterminer le montant de l'indemnité, tels que les préjudices subis par les acquéreurs (frais de recherche de logement, frais de déménagement, etc.), le gain manqué du promoteur et les circonstances de l'annulation.

Recommandations pour les acquéreurs :

Consultation d'un avocat spécialisé en droit immobilier : Il est fortement conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour analyser le contrat de VEFA et évaluer les chances d'obtenir une indemnité compensatrice en cas d'abandon du projet.

Constitution de preuves : Il est important de conserver tous les documents liés au projet (contrat, courriels, factures, etc.) qui pourraient servir de preuves en cas de litige.

Action en justice : Si l'analyse du contrat et la jurisprudence permettent d'envisager une action en justice, l'avocat pourra guider l'acquéreur dans les démarches nécessaires pour obtenir réparation du préjudice subi.

En conclusion, la possibilité d'obtenir une indemnité compensatrice en cas d'abandon de projet de construction pour insuffisance d'acquéreurs dépend de l'analyse du contrat de VEFA, de la jurisprudence applicable et des circonstances spécifiques de chaque situation. Il est crucial de se faire conseiller par un avocat spécialisé en droit immobilier pour défendre ses droits et obtenir une indemnisation juste.

Bien à vous,